Con un contexto económico aún desafiante, el mercado inmobiliario parece haber encontrado una oportunidad de recuperación: en octubre la Ciudad de Buenos Aires registró un total de actos de compraventa de 5987 escrituras, marcando un incremento del 31,3% respecto al mismo mes de 2023. Pero esta zona no fue la única en la que se evidenció este aumento, sino que la provincia de Buenos Aires llegó a las 11.213 escrituras, la cifra más alta del año, que además volvió a evidenciar una nueva suba interanual.
El repunte de CABA confirma el mejor mes de los últimos seis años para el sector, con un monto total de transacciones que ascendió a $635.115 millones, lo que representa un alza interanual del 232,1%, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos de la ciudad.
De esta manera, el monto promedio de cada escritura fue de $106.082.380, lo que equivale a aproximadamente US$104.776 según el tipo de cambio oficial promedio. Este dato refleja un crecimiento del 152,9% en pesos en comparación con octubre del año pasado, mientras que en moneda estadounidense el aumento fue del 19,4%.
“El número de escrituras es súper positivo para el sector. De alguna manera lo esperábamos, tanto por los efectos del blanqueo de capitales como por las operaciones que se están haciendo con crédito hipotecario”, asegura Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propieades.
Al hacer la comparación con el mes anterior, cuando se registraron 5157 escrituras, octubre mostró un incremento del 16,1% en la cantidad de actos. Este salto mensual refuerza la tendencia de crecimiento sostenido que el sector viene evidenciando en el segundo semestre del año.
“Volvemos a tener récord: el mejor mes de los últimos 78 meses y casi llegamos a 6 mil escrituras. Refleja claramente una nueva etapa del mercado inmobiliario y ahora con un empuje del crédito hipotecario que rozó las mil hipotecas”, afirma Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la ciudad.
“La cantidad de escrituras es una muy buena señal considerando que en 2017 -año del boom de los créditos UVA- fueron en torno a las 7000 escrituras”, sostiene Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. Y agrega: “Hay que tener en cuenta que las escrituras son actos que se hacen sobre propiedades entregadas, por lo que no incluye boletos de compraventa o adhesiones hechas sobre departamentos en pozo y obra. Si vemos el total del mercado, notamos que se está expandiendo de forma acelerada”.
Uno de los datos más destacados es el aumento en las escrituras formalizadas con hipoteca: se registraron 944 en octubre, casi un 16% del total de las transacciones. Estos números reflejan un incremento del 300% respecto al mismo mes de 2023 y un 33,9% más que el mes anterior (en septiembre las operaciones con hipoteca fueron 705 -casi un 14% del total de septiembre-). Es decir, en solo cuatro meses el mercado pasó de tener 150 a casi 1000 operaciones con crédito.
“La vuelta de los créditos hipotecarios generó que se acelere el volumen de compra en el mercado y que se amplíe la demanda”, asegura Martín Boquete, director de Toribio Achával.
Un dato clave es que, en lo que va del año, el acumulado de actos con hipoteca asciende a 2914, un 113% más que en 2023. Este repunte responde, en parte, a una mayor estabilidad cambiaria y a la reactivación del crédito, condiciones fundamentales para dinamizar el mercado.
“El crédito hipotecario multiplica el nivel de actividad y genera un crecimiento exponencial que con el tiempo se estabilizará”, dice Boquete. “Para que realmente crezca la demanda y haya un boom de créditos falta que crezcan los ingresos, eso hará que mas personas puedan acceder a los préstamos, pagar las cuotas y que tengan confianza en que vale la pena comprar en Argentina”, agrega.
El regreso de las hipotecas como una opción viable para las familias es un síntoma positivo para el mercado. No solo permite a más personas acceder a la vivienda propia, sino que también incentiva nuevas operaciones y proyectos inmobiliarios. “Ya empieza a aparecer el impacto del crédito hipotecario y esto se traduce en mayor accesibilidad a la vivienda”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
“Con este nivel vamos a superar las 50 mil compraventas en el año y nos permite tener confianza para un 2025 con un escenario más previsible. Trabajamos para que se sistematice la rueda hipotecaria”, finaliza De Bártolo.
Los especialistas del mercado coinciden en que el motivo detrás del buen número de escrituras está en el atractivo de los precios y en la paz cambiaria, elementos que harán que en los meses que restan del año continuará la tendencia alcista en las operaciones de compraventa.
¿Cuál es el escenario ideal para que continúe funcionando el mercado? “Que no haya variaciones bruscas de dólar, eso da temor a la gente y desalienta o hace caer carpetas porque aumenta el presupuesto”, explicaron desde el colegio.
Sobre este punto hace referencia el gerente de Interwin: “Es necesaria una estabilidad económica porque esta controla la inflación y permite que los créditos hipotecarios funcionen. Ya que le dan a las familias la confianza de invertir en un proyecto de largo plazo, como comprar una vivienda”.
Expectativas a futuro
Los especialistas del mercado inmobiliario concuerdan en que el 2024 es solo el comienzo y que el año que viene el crecimiento será mucho mayor. “La Argentina está en años de transición y en el 2025 continuará esa transición. Pero lo que si creo es que habrá un récord de créditos hipotecarios; va a ser el primero de los años buenos”, sostiene esperanzado Boquete.
En cuanto a los niveles de oferta, todavía continúan estando bajos. “Hay gente que ahora no quiere vender; hay otros que si; y después existen algunos que ponen sus propiedades en el mercado pero a precios no convalidados por la demanda porque no tienen apuro”, explica el director de Toribio Achával. El bróker afirma que los precios de las propiedades vienen subiendo, luego de años años a la baja, y que se espera que esta tendencia continúe en alza hasta que “se vuelvan a acomodar”.
Por su parte, la directora de Ocampo Propiedades remarca que sus expectativas en cuanto al futuro del mercado son positivas: “Por supuesto que siempre vienen atadas a la coyuntura macro, socio-política y económica, en la medida q las noticias sean positivas la demanda seguirá creciendo”.
“El sinceramiento de las variables reales de la economía nos conduce indefectiblemente hacia una vida financiera mas ordenada que potenciará los créditos, inversiones, posibilidad de expansión y un circulo virtuoso general. Este es un momento económico complejo, pero parece que lo peor esta ya pasando”, concluye Raggio.
El mercado inmobiliario de la provincia no se quedó atrás en la recuperación, ya que en el décimo mes del año se registró un total de 11.213 escrituras, de acuerdo a los datos relevados por el Colegio de Escribanos bonaerense. Dicho valor representó un aumento del 15,25% respecto al mismo mes del año anterior (9729 operaciones registradas), pero también evidenció un crecimiento en comparación al mes anterior: las escrituras aumentaron un 12,65% respecto a las 9954 contabilizadas en septiembre.
En cuanto a las escrituras formalizadas con hipoteca también mostraron números positivos: se firmaron 1308, lo que representó un alza del 53% respecto a las 854 de septiembre y un salto interanual del 141% frente a las 543 del décimo mes del 2023.
“El crecimiento interanual en las compraventas es un dato alentador y ver estas cifras es un dato optimista, que refleja el movimiento que ya veníamos advirtiendo en nuestras escribanías”, expresó el presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Guillermo Longhi. Y agregó esperanzado: “Los valores muestran que fue el mejor octubre desde 2017, con valores cercanos a los de ese momento. Creemos que el acceso al crédito hipotecario es clave para poder sostener esta tendencia”.
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